München – Wohnung mieten oder gleich kaufen???

Vor einigen Monaten hatte ich darüber berichtet, dass wir uns nach einer neuen Wohnung umsehen, da eine Drei-Zimmer-Wohnung mit etwas mehr als 80 Quadratmetern für vier Personen doch recht knapp wird.
Wir haben recht lange gesucht, uns einige Objekte angeschaut, uns in zwei/drei Wohnungen verliebt um dann die Nachricht zu erhalten dass die Wohnung bereits anderweitig vergeben wurde. Es war deprimierend, vor allem für mich, und doch suchten wir weiter.

Nach langem Suchen von Mietwohnungen und täglichem Umwälzen der Immobilienseiten wie immoscout etc. stießen wir auf eine Anzeige der DEMOS, einem Bauträger der in München bereits einige Viertel hochgezogen hat. Es handelte sich um ein geplantes Neubauprojekt zu dem es bisher auch nur Modelle gibt.
Schon länger hatten wir auch darüber nachgedacht uns eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen, doch in München ist das gar nicht so einfach und günstig schon gleich dreimal nicht. Hier ein passendes Objekt zu finden mit mindestens vier Zimmern, das einem gefällt, welches gleichzeitig zentral aber nicht an einer vielbefahrenen Straße liegt, ist eine Herausforderung.
Ich schaute mir also mal die Grundrisse der freien Wohnungen an und verdrängte erstmal die hohen Kaufpreise bei denen man mit den Ohren schlackert. Mein Interesse konzentrierte sich auf eine 4-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss mit eigenem Garten.
Da wir nichts zu verlieren hatten wollten mein Mann und ich uns mal anhören was die so zu bieten haben und was uns zu dem geplanten Objekt erzählt werden kann, also vereinbarten wir einen Termin mit dem Makler. Schon zwei Tage später saßen wir in seinem Container auf dem künftigen Baugelände und ließen uns Modelle, Grundrisse, Kaufpreislisten etc. vorlegen. Wir bekamen langsam eine Idee wie das ganze neue Viertel aussehen würde, wie die Wohnung aussehen würde und was alles im Kaufpreis enthalten wäre.

Es handelte sich um eine Art „Komplettpaket“. Man kauft also eine Wohnung, MUSS einen Tiefgaragenstellplatz mit dazu kaufen, und erhält eine schlüsselfertige Wohnung. Die Ausstattung, also Böden, Fließen, Türen etc., kann man sich vorher bei diversen Terminen aus einer riesigen Variation an Modellen aussuchen. „Nur“ die Küche muss man am Ende noch selbst kaufen, diese ist nicht im Preis enthalten.

Das alles machte uns einen guten Eindruck und wir sahen uns schon in unseren eigenen vier Wänden. Ein wenig Sicherheit gab uns auch die Bekanntheit und Größe des Bauträgers. Die DEMOS kennt man und weiß, dass die schon sehr viele Jahre Erfahrung auf diesem Gebiet haben. Die Lage der geplanten Baustelle war zentral und gut gelegen, was uns zusätzlich gefiel, denn sicherlich würde auch der Wert der Immobilie in den kommenden Jahren steigen, wovon man in München ruhig noch ausgehen darf.

Worauf man generell bei einem Immobilienkauf achten muss?

Wir notierten uns all unsere Fragen die wir beim ersten Termin nicht gestellt hatten und löcherten den Makler nochmals. Hier ein paar wichtige Fragen die sicherlich nicht nur für uns relevant sind.

Generelle Fragen zu den entstehenden Kosten

• Wie hoch ist der Kaufpreis für Wohnung und Tiefgarage?
• Muss man eine Tiefgarage kaufen oder kann man auf diese theoretisch auch verzichten?
• Ist der Quadratmeterpreis für die Lage gerechtfertigt?
  Man kann hierfür die Bodenrichtwerte für den Raum München in Erfahrung bringen, wobei meist die Banken bei denen man die Finanzierung anfragt, diese Werte bereits vorliegen haben.
• Fallen für die Einrichtung noch zusätzliche Kosten an bzw. was ist genau enthalten?
  Wir wollten wissen ob Parkett, Jalousien, Terrassen-Fließen, Fußbodenheizung, Begrünung des Gartens etc. enthalten sind, dies stand genau in der Baubeschreibung.
• Wann und wie muss die Wohnung bezahlt werden?
  In der Regel fallen mit der Beendigung gewisser Bauschritte unterschiedliche Raten an (Erdaushub, Fertigstellung Kellerdecke etc.).
• Wie hoch sind die monatlichen Abgaben an die Hausverwaltung (Wohngeld) und was ist in diesen Kosten enthalten?
• Kann dieses Wohngeld steigen, und wenn ja, wie ist dies gestaffelt bzw. woran orientiert sich dies?

Generelle Fragen zum Objekt, Lage etc.

• Wo genau liegt die Wohnung in dem geplanten Objekt/Viertel?
• Wo verläuft die nächste Straße? Steht der Straßenname schon fest?
• Wo ist die Tiefgaragen Ein- und Ausfahrt?
• Wie wird die Anlage begrünt und inwiefern ist die Pflege der Anlage gesichert?
• Wo ist der Spielplatz geplant?
• Werden Kindertageseinrichtungen entstehen, und wenn ja, wo?
• Entstehen zusätzliche Bushaltestellen und wo wird der Bus entlangfahren?

Rechtliche und bauliche Fragen zum Objekt

• Welches Mitspracherecht habe ich bei einer Eigentümerversammlung? (anteilig wieviel Prozent?)
• Habe ich das Recht eine Markise ohne Absprache anzubringen?
• Darf ich Bäume/Sträucher in meinem Garten Planzen, und wenn ja, welche bzw. welche nicht?
• Kann ich einen Gartenzaun mit Gartentür aufstellen?
• Ist der Grundriss der Wohnung so vorgegeben oder kann ich daran noch etwas verändern?

Wohnung reservieren

Die Wohnung auf die wir aus waren war sehr begehrt, weshalb wir schnell handeln mussten. Direkt am Tag nach unserem Termin mit dem Makler machten wir eine Reservierung auf diese Wohnung. Unser Bauchgefühl sagte uns das sei das Richtige. Wir streckten also mal schnell 2.000 Flocken vor, die laut Makler nicht verloren seien, da selbst wenn wir uns nicht für den Kauf entscheiden würden, wir selbst, unsere Kinder und Enkel das Geld für einen Immobilienkauf bei der DEMOS nutzen könnten.

Nach einer Woche erhielt man bei Rücktritt von der Reservierung noch 1.000 Euro zurück, ab dann konnte man sich jedoch schon von den 2.000 Euro Anzahlung „verabschieden“ und generell galt die Reservierung nur für zwei Wochen.
Wir hatten also zwei Wochen Zeit uns final zu entscheiden, mussten uns jedoch zeitgleich um eine Finanzierungszusage kümmern. Wir brauchten keine unterschriebenen Darlehensverträge, aber zumindest die schriftliche Zusicherung einer Bank, dass sie uns den Kauf der Wohnung finanzieren würden. Puhh….

Die Finanzierung der Wohnung

Es waren zwei unglaublich stressige und nervenaufreibende Wochen kann ich euch sagen. Wir wurden ins kalte Wasser geschmissen denn wir hatten uns noch nie so richtig mit dem Thema auseinandergesetzt und mussten jetzt Entscheidungen treffen welche die nächsten 30 oder 35 Jahre unseres Lebens beeinflussen würden. Tagsüber versuchten wir mit den Banken Termine zu vereinbaren und abends saßen wir zusammen und sprachen über das Für und Wider des Kaufs.
Wir bezogen auch unsere Eltern mit in die Entscheidung ein, denn schlussendlich haben sie doch einige Jahre mehr Erfahrung und können einem vielleicht den ein oder anderen Rat mitgeben der die Entscheidung vereinfacht. Keiner unserer Eltern besitzt eine eigene Immobilie, doch alle haben uns dazu geraten, denn – und so sehen wir das auch – in München kann man soviel nicht verkehrt machen. Die Miete die man monatlich zahlt ist zum Fenster hinausgeworfen, bei einem Kauf bekommt man bei einem „Not-Verkauf“ – wenn man sich beim Kauf nicht über’s Ohr hauen lässt – zumindest das eingesetzte Kapital wieder komplett zurück!

Wir holten Finanzierungsangebote mit einer Tilgungsfreiheit von 2 Jahren von zwei Banken ein und setzten hierzu daheim nochmals eine riesige Excel-Tabelle auf in der wir alles, aber auch wirklich jeden Fall durchkalkulierten der uns in den Sinn kam. Also mit einem Kind, mit zwei Kindern, mit Krippen- und Kindergartengebühr, mit Kindergeld, mit zwei Gehältern, mit 1 1/2 Gehältern und auch mit einem Gehalt. Hinzu rechneten wir natürlich auch Nebenkosten, das auf uns zukommende Wohngeld, evtl. Rücklagen für Instandhaltung, und, und, und…
Unsere Köpfe rauchten!

Die ganzen Kalkulationen zeigten, dass wir auf keinen Fall arbeitslos werden dürften, aber wir sonst schon irgendwie über die Runden kommen würden, je nach Situation mal besser oder schlechter. Wir waren ratlos und etwas überfordert mit einer solch großen Entscheidung, doch mein Bauchgefühl sagte mir immer wieder „Macht das, nur wer riskiert gewinnt!“. Ja, es ist ein Risiko, und auch ein unglaublich großer Schritt als Paar, denn diese Entscheidung trifft man ja meist gemeinsam.
Nach ewigem Hin und Her und ein paar schlaflosen Nächten entschlossen wir uns für den Kauf.

Wie wir finanzieren? Wir haben uns für eine Finanzierung über LBS und Stadtsparkasse entschlossen. Diese beiden Kreditgeber arbeiten zusammen. Wir finanzieren nun also einen Teil über eine Bausparvorfinanzierung der LBS und den zweiten Teil über ein Annuitätendarlehen der Stadtsparkasse. Hinzukommen die KfW-Darlehen 153 (Energieeffizient Bauen) und 124 (Wohneigentum). Da wir mit sehr wenig Eigenkapital starten – wir kommen leider nicht aus reichem Hause – waren wir froh, dass wir trotz allem eine Finanzierungslösung gefunden haben.

Ein schöner Berg Papierkram kommt da auf einen zu, soviel kann ich euch schon verraten. Es werden einige Banktermine vereinbart, viele Formulare ausgefüllt und Unterschriften geleistet bis es überhaupt erstmal dazu kommt eine schriftliche Zusage von der jeweiligen Bank für diese Finanzierung zu erhalten. Doch die Banken brauchten nicht nur unsere Unterlagen und Daten, nein, auch alle erdenklichen Infos über das geplante Projekt, inklusive der Pläne, genauen Grundrisse und Maße etc. Dies zu besorgen war nochmals ein immenser Aufwand, verbunden mit zahlreichen Telefonaten zwischen mir, dem Makler, dem Notar und den Banken!

Dem Bauträger reicht die erste Finanzierungszusage, doch der Notar braucht mehr. Dieser will natürlich eine Bestätigung, dass die Finanzierung soweit unter Dach und Fach ist, denn sonst braucht man dort gar nicht erst erscheinen!

Der Kauftermin beim Notar

Nach einer gefühlten Ewigkeit, wobei irgendwie doch alles rasend schnell ging, standen wir dann Anfang Juli beim Notar. Mit dabei war unser Makler und die verantwortliche Dame vom Bauträger.
Von der Zusendung der ersten Infos zum Objekt, bis zum tatsächlichen Kauf waren es gerade einmal sechs Wochen. Wir saßen also sechs Wochen nach unserer vermeintlich „harmlosen“ Anfrage im schicken Büro eines Münchner Notars und gingen gemeinsam den Kaufvertrag durch. Ich war noch nie bei einem solchen Termin und musste schmunzeln, denn der Notar las unglaublich schnell und verschluckte aufgrund der Schnelligkeit häufig das halbe Wort.
Am Ende des Termins leisteten wir alle unsere Unterschriften und waren damit auch schon durch.
Beim Hinausgehen schauten mein Mann und ich uns nur an und mussten erstmal durchblicken was wir da eben getan hatten. Ja wir hatten „unsere Ärsche verkauft“ und gingen so nach Hause wie wir gekommen waren. Wir bekamen nämlich nichts mit. Der Kaufvertrag etc. wurde erst später mit der Post geschickt.
Unfassbar…aber mit einer Unterschrift und nichts in der Hand fühlt man sich nicht unbedingt wie ein Wohnungsbesitzer. Ich denke wir werden das alles erst besser begreifen wenn es dann an die Auswahl der Einrichtung etc. geht. Aktuell ist ja noch nicht einmal das Loch gebuddelt! 😀 Nur zahlen, ja das beginnen wir jetzt schon, zwar nicht die Tilgungsrate aber die Zinsen.

Bis dahin machen wir es in unserer hübschen Drei-Zimmer-Wohnung gemütlich und versuchen den Platz bestmöglich zu nutzen. Zum Glück wird Felix ja erst Drei und der Nachwuchs ist dann Zwei bis wir hier ausziehen, das wird schon gehen!

Wer so wie wir nach der richtigen Finanzierung sucht, der kann sich diese hier berechnen lassen. Ich wünsche euch viel Erfolg beim Wohnungskauf und der Suche nach der für euch passenden Finanzierung.
Dieser Artikel wurde unterstützt von www.wohnungskreditvergleich.de.